* *Inbox* * *Contacts* * *Notepad* * *Calendar* Switch to the newest Yahoo Mail Re: Hoogtes gebouwen Tuesday, March 28, 2017 10:19 PM From: "Jannes" To: "David Sprong en Eva Lam" Cc: "Paul Smit" "Frans de Haan" "Tom Groeneweide" Hi David e.a. Interessant stuk over het grondwater. Het lijkt er inderdaad op dat onze sloot mogelijk hoger zal worden. We moeten binnenkort denk ik ook de huidige waterpijl van de sloot (op verschillende momenten) vastleggen/meten. Betreffende de 10% afwijkingsregels op de hoogte is het niet ongebruikelijk dat dit al in de bouwtekeningen wordt verwerkt. Het bestemmingsplan (paragraaf 6.2.3, Artikel 27 Algemene afwijkingsregels, pagina 50) stelt: "Door middel van dit artikel is enige mate van flexibiliteit mogelijk. Zo kan er een afwijking plaatsvinden voor de in het plan aangegeven maten tot ten hoogste 10%." en volgens hoofdstuk 3, Artikel 27 Algemene afwijkingsregels, pagina 110: mag eigenlijk in alle gevallen door "bevoegd gezag" (lees B&W) worden afgeweken aangezien een van de genoemde redenen zo breed is verwoord als “bij behoefte aan andere maatvoering”. Echter staat er in de regel erop dat obv "algemene wet bestuursrecht" belanghebbenden (wij dus) hier altijd bezwaar op mogen aantekenen. Het "bevoegde gezag" kan hier ook perken aan stellen door te toetsen of geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: a. het straat- en bebouwingsbeeld; b. de verkeerssituatie ter plaatse; c. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden; d. de brandveiligheid en rampenbestrijding; e. cultuurhistorische waarden. Ik zie niet direct hoe een van deze punten van toepassing is bij het toekennen van de 10% extra bouwhoogte. Verder stelt het bestemmingsplan ook het volgende t.a.v. de term "bouwhoogte" (bijlage 2.1): "vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte onderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen onderdelen. siergevels zoals trapgevels, halsgevels, klokgevels en lijstgevels worden niet meegerekend bij het bepalen van de bouwhoogte." waarbij de term "peil" is gedefinieerd als (bijlage punt 1.62): a. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de (openbare) weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang; b. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan; Ik vind het moeilijk om te bepalen of de hoofdtoegang wel of niet aan de Menno Simonszweg ligt welke van de twee hier van toepassing is. t.a.v. de term "bouwhoogte" vs "maximum bouwhoogte" staat het volgende geschreven (artikel 25.1 bestemmingsplan): e. ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte' is ten hoogste de aangegeven bouwhoogte toegestaan; f. ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte en maximum bebouwingspercentage mogen de aangegeven waarden niet worden overschreden; waar bij §6.3.3 "Stedenbouwkundig instrumentarium" bij "hoogte" staat beschreven: "Bouwvlakken zijn voorzien van een hoogteaanduiding. Met een bouwhoogte wordt de maximale bouwhoogte aangegeven." De relatie tussen de term "maximum bouwhoogte" en artikel 27 met de 10% afwijkingsregel lijkt niet eenduidig te zijn vast gelegd in het bestemmingsplan. Zo ver mijn analyse over de bouwhoogtes. Jannes > Op 28 mrt. 2017 om 15:51 heeft David Sprong en Eva Lam > het volgende geschreven: > > Heren, > > ik heb ff zitten struinen... De hoogtes van de gebouwen is wel bijzonder. 1 en 6 worden een kleine 16 meter (zoiets als gebouw 8 nu, denk ik...) > > Gebouw 8 echter staat op de tekeningen al netjes getekend tot de hoogte van 22 en een beetje... En wat staat er bij die hoogte: de 10% regeling. Er is dus bij de tekeningen al rekening gehouden met de 10% extra... Dat is toch vreemd? > > Als ik dat als particulier zou doen wordt de vergunning afgewezen... > > Ook bijzonder: > > Het waterplan dat bij de aanvragen zit... > > Ten aanzien van het Grondwaterpeil: > > In, en in de nabijheid van, het plangebied zijn geen recente metingen uitgevoerd aan de > grondwaterstanden. De meest recente metingen betreffen metingen in de periode van 1955 > tot 1989 (bron: DinoLoket). > > Over de invloed van de garage > > Onder vrijwel heel het plangebied (gebouwen en binnenterrein) wordt een parkeergarage > aangelegd. > In het kader van de bouwaanvraag is door de gemeente gevraagd speciale aandacht te > schenken aan de gevolgen van een parkeergarage op de waterhuishouding. Deze gevolgen > betreffen met name de opstuwende werking van het gebouwlichaam dat in de grond steekt. > Uit de tekeningen van de architect blijkt dat de onderzijde van de garage voor het grootste > deel circa 3,0 – 3,5 m beneden maaiveld komt (Vloerpeil op NAP -2,40 m). > Als we dit vergelijken met de bodemopbouw van par. 3.4, blijkt dat de parkeergarage tot in > de slechter doorlatende klei- en veenlagen reikt. Dat betekent dat de bovenste bodemlaag in > horizontale richting wordt afgesloten. Echter vanwege de directe nabijheid van twee > watergangen, (ten oosten aan de rand van het plangebied en ten westen aan de andere zijde > van de spoorlijn), is de horizontale grondwaterstroming in deze bovenste laag gering. Deze > grondwaterstroming zal bovendien vooral van het plangebied richting de watergangen zijn. > Invloed van de parkeergarage op grondwaterstanden in verder gelegen wijken wordt op basis > van bovenstaande onwaarschijnlijk geacht. > > Conclusie: de sloot in onze achtertuinen zal iets voller worden...? > > > > > > >